Sistema jurídico brasileiro é "deveras propício ao investimento imobiliário"

Autor:Pedro Farinha (Jornal Público, 28/04/2011)
Rubens Carmo Elias Filho diz que leis do país dão “garantias significativas” aos investidores
estrangeiros
O PÚBLICO Imobiliário falou com o advogado Rubens Carmo Elias Filho, que estará em Portugal, no próximo dia 6 de Maio, para participar, como orador, no seminário da Consultan sobre o mercado imobiliário brasileiro. Segundo este causídico, “o mercado brasileiro não se mostra restritivo” para os investidores estrangeiros.

PÚBLICO Imobiliário – Que tipo de fundamentos jurídicos é necessário ter em atenção para quem pretende investir em imobiliário no Brasil?

Rubens Filho – O investidor deve ter em vista quais as modalidades de empreendimentos existentes
no mercado imobiliário brasileiro, seja na área de desenvolvimento e incorporações, seja na área de locações (arrendamento). Além disso, é importante conhecer a forma de ingresso do investidor no empreendimento, mediante a adopção de formas contratuais transparentes e seguras para as partes e, obviamente, avaliar os players envolvidos no negócio.

PÚBLICO Imobiliário - Na sua opinião, o quadro legal que rege o mercado imobiliário brasileiro é muito restritivo ou não?

Rubens Filho - O mercado brasileiro não se mostra restritivo, visto que permite ao estrangeiro participar de empreendimentos, constituindo uma sociedade para tanto (pessoa colectiva) ou mesmo como pessoa natural. A grande questão é observar as regras aplicáveis para cada tipo de
investimento e verificar os riscos e oportunidades existentes.

PÚBLICO Imobiliário - Para um investidor estrangeiro que queira apostar no Brasil, é fácil perceber toda a legislação brasileira ou a melhor solução é consultar um especialista jurídico?

Rubens Filho - O ‘arcabouço’ jurídico existente é deveras propício ao investimento imobiliário, visto que traz significativas garantias, tanto ao investidor, como ao destinatário final do produto. Da mesma maneira, o Brasil tem incentivado constantemente a preservação dos contratos e, desta forma, a legislação contempla medidas judiciais rigorosas para o caso de inadimplemento [falta de cumprimento de um contrato ou de qualquer das suas condições], o que proporciona a garantia de recuperação do crédito e, logo, do investimento. Por outro prisma, a análise do custo e oportunidade do investimento almejado depende do conhecimento de diversos factores,
entre eles o marco legislativo que tem implicação nas áreas do direito imobiliário (civil), trabalhista, societário e tributário, o que exige a contratação de profissionais especializados.

Mário Trigueiros

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Cuidados na compra de imóveis usados

Ao comprar um imóvel usado, cuidado com defeitos que podem ter sido maquiados 

Depois de inúmeras buscas, você finalmente acha um apartamento que atende a todas as suas necessidades - de localização, tamanho e preço. Realizada a compra, faz a mudança e descobre, num dia de chuva, um vazamento no teto de um dos cômodos. Para evitar dor de cabeça ao comprar um imóvel usado, alguns cuidados são necessários. Rachaduras, infiltrações e defeitos na iluminação são alguns detalhes que podem ser “maquiados” e, portanto, omitidos durante uma negociação. Por isso, é necessária uma avaliação criteriosa para conferir as reais condições da casa ou apartamento que está em vista.

Segundo a advogada Emanuela Veneri, sócia-diretora da Arbimóvel, consultoria especializada na solução de conflitos imobiliários, os problemas ocultos como os citados são os campeões de queixas em seu escritório. O engenheiro civil Flávio Figueiredo, especialista em avaliações de imóveis, ressalta que existem várias formas de mascarar um problema:

“É comum a camuflagem de trincas, fissuras e marcas de umidade com pintura ou outro tipo de revestimento. Vale ressaltar que esse procedimento pode causar sérios riscos ao morador. Por isso, é essencial que o comprador consulte um engenheiro ou arquiteto, para que se faça uma análise profunda.”

Emanuela lembra ainda que, para evitar problemas, na vistoria, os defeitos encontrados devem ser descritos em contrato:

“É melhor negociar antes eventuais reparos ou descontos. Aconselho sempre a procurar imobiliária ou corretor autônomo idôneos para auxiliar na transação. Verificar com alguns vizinhos informações sobre o condomínio e visitar o imóvel e as redondezas em dias e horários diferentes também são dicas importantes.”

Outra reclamação comum, ressalta Emanuela, é a entrega da posse quando o imóvel está alugado para terceiro:

“É importante certificar-se de que o vendedor ofereceu ao inquilino o direito de preferência da compra de forma escrita e documentada e que tomou as medidas cabíveis para solicitar a devolução do imóvel.”

A advogada diz que, caso o vendedor omita alguma informação quanto a problemas existentes no imóvel, ele deve assumir a responsabilidade.

“Devemos lembrar que o corretor de imóveis também tem responsabilidade pelas informações e omissões de informações. Com a alteração do Código Civil, o corretor passa a ter responsabilidade não só pelas informações solicitadas pelo comprador, mas sim por todas que forem importantes para o negócio. Nestes casos, a pessoa que comprou um imóvel e se sentir lesado por informações errôneas ou omissões pode processar a parte culpada. Por isso, é muito importante ficar atento ao contrato de compra e venda, verificando se existe cláusula específica para cada questão vital na negociação,como prazo, preço, rescisão e multa por atraso e inadimplência”, afirma.

Em termos de documentação, Emanuela ressalta que deve haver cópia da escritura e do registro do imóvel junto ao cartório de Registro de Imóveis; certidão negativa de débitos condominiais, caso não estejam quitados, os débitos recairão sobre o novo proprietário); certidão de propriedade com negativa de ônus vintenária (situação do imóvel durante os vinte últimos anos); certidões pessoais do vendedor em distribuidores civis, trabalhista, justiça federal, cartório de protesto e executivos fiscais devem ser verificados na cidade na qual se localiza o imóvel e na qual resida o vendedor, caso sejam diferentes; e certidão negativa de IPTU e o carnê com as parcelas quitadas.

“Se for uma casa, é necessário ainda a certidão de propriedade, com averbação da construção, pois o novo proprietário corre o risco de estar comprando apenas o terreno, e não a construção”, explica. “Todas as certidões têm validade de trinta dias.”

Fonte: O Globo

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